임대차계약 세입자 필수 확인사항! '확정일자' 개념과 절차 꿀팁

 

전월세 계약을 맺을 때 '확정일자' 개념을 명확히 알고 있으면 소중한 보증금을 지킬 수 있다.

임대차 계약 관계에서 임차인(빌린사람)이 보증금을 제도적으로 보장받을 수 있는 안전장치기 때문이다.

 

확정일자는 온라인 인터넷등기소나, 관할 주민센터를 방문해 받을 수 있다.

 

 

 

※ 확정일자 의미

임대차계약을 체결한 후 임대차보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖추기 위해 계약체결일자를 관련 기관에서 확인해 주는 것.

법원이나 주민센터 등에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 계약서 여백에 확정일자 도장을 찍어준다.

임차인의 경우 임대인(주택소유자)에게 전세권 설정을 요구하기 어려운 게 현실이다. 확정일자는 이를 감안해 마련된 제도로 계약서에 확정일자 도장을 받음으로써 임차인은 거주 기간 동안 보증금 변제권한을 보장 받을 수 있다.

 

 

※ 대항력

임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리. 여기서 제3자는 당연히 임차인, 임대인이 아닌 다른 누군가를 뜻한다.

부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제가 발생할 수 있다. 이때 임차 보증금은 당연히 세입자가 가장 신경써야 할 부분이다.

대항력을 갖추고 있어야 매매 거래, 경매 등을 통해 임차주택 소유자가 바뀌어도 임차인(빌린 사람)이 새로운 집 주인에게 임차권을 주장할 수 있다.

혹 문제가 생길 경우, 확정일자를 통해 대항력을 갖춰야 우선변제권을 획득할 수 있다.

 

 

※ 우선변제권

전월세 계약을 맺은 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 후순위 권리자나 다른 채권자들보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리.

빌린 집에 문제가 생겼을 때 가장 우선해 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말한다.

실제로 최근 전세사기가 만연하며 이를 예방하기 위해 주택담보대출 심사 과정에서 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 확인하는 은행들이 늘어나고 있다.

만약 임대인이 전월세 계약을 체결한 뒤 임차인에게 우선변제권이 부여되기도 전에 임차한 주택을 담보로 임대인 몰래 대출받고자 할 때 이를 미리 알고 예방할 수 있기 때문이다.

 

이처럼 확정일자는 전월세 임대차계약을 맺는 임차인에게 유용한 법적 장치기 때문에 절대 놓치지 않고 챙겨 놓는 게 좋다.

 

확정일자 / 전입신고 / 실제 거주(이사)

이 3가지 조건은 임차인이 대항력을 명확히 갖추기 위해 반드시 챙겨야 할 조건이다.

 

 

※ 대항력을 확실히 갖추기 위한 꿀팁

 

① 계약 체결 당일 곧바로 확정일자를 부여받기

② 잔금을 치르기 전날 전입신고 하기

③ 전입신고 다음날 등기부등본 확인 후 저당권 등 진행 중인 등기가 없을 경우 잔금을 치르기

확정일자, 전입신고, 실제 거주 세가지 조건 위에서 대항력이 생겨나기에 전입신고를 하루 일찍한다고 주인의 권리를 침해하지는 않는다.

 

 

 

※ 확정일자 받는 법

 

1. 온라인(인터넷등기소)

준비물 : 임대차계약서 스캔본, 공인인증서

비용 : 500원

처리완료 후 확정일자 도장이 찍힌 계약증 출력가능

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

2. 관할 주민센터 방문

준비물 : 임대차계약서, 신분증 (대리신청 가능)

비용 : 600원

 

임차인의 법적권리, 보증금을 실제로 보장받을 수 있도록 계약 체결시 '확정일자'를 반드시 챙기도록 하자